Aşağıdaki tablo Türkiye’deki kurumsal gayrimenkul firmalarının, sıfır diye tabir ettiğimiz yeni konutlarını satış fiyatlarını baz alan yeni konut fiyat endeksini gösteriyor.

2010 Ocak ayından itibaren sürekli artan bir eğilim dikkati çekiyor.

Bu artışın süreceği bekleniyor ki, firmalar konut projeleri hız kesmeden sunmaya devam ediyorlar.

Türkiye’nin her yerinde en çok da İstanbul’da, her gün yeni konut projeleri ortaya çıkıyor ve insanlar bu projelere ciddi ilgi gösteriyorlar. Mevduat faizlerinin düşüklüğü, tasarruf sahibini mevduat yerine yatırıma yönlendiriyor. Konut kredilerinin de ucuz olması gayrimenkul talebi artışını destekliyor. Konut firmaları da bu durumu çok iyi değerlendirerek, finansmanlarını tasarruf sahiplerinden ileri vadeli sattıkları konutlarla sağlıyorlar. Her yeni proje bir öncekinden daha yüksek fiyatlara satılıyor ve bir önceki projelerden satın alanlar kârlı çıkıyorlar. Bunu bir yatırım olarak görenler konutlara büyük oranda para akıtıyorlar. İstanbul’daki her projenin sunum şekli de farklı. Kentsel dönüşüm, finans merkezi, çılgın proje, ne derseniz deyin. Çılgın projenin nereye yapılacağını tahmin edenler güzergâh üzerindeki arsaları kapışmaya başladılar.

Bu durum bana, talebin şekillenmesi itibari ile küresel kriz öncesi ABD’nin durumunu hatırlatıyor. Bu konuda beni fazla karamsar bulanlar da olabilir ama bizimkisi sadece bir hatırlatma, bir uyarı.

ABD’nin küresel krizden geriye doğru son on yılında büyüme modeli büyük ölçüde emlak fiyatlarına dayalı idi. Ülkemizdeki mevcut duruma benzer şekilde, ABD’deki finans mühendislerinin artan para arzını yatırımda değerlendirmek üzere hazırladıkları ucuz krediler gayrimenkul alımını kolaylaştırıyor, bu da gayrimenkul talebini artırıyordu. Talebi artan gayrimenkullerin fiyatları da artıyordu. Gayrimenkul sahipleri, gayrimenkullerinin fiyatları arttıkça kendilerini zenginleşmiş hissediyorlar, gelirleri artmadığı halde borçlanmalarını ve borca dayalı harcamalarını arttırıyorlardı. Bu da ekonominin canlı kalmasına ve büyümesine yol açıyordu. Ayrıca, gayrimenkullerin fiyatı arttıkça daha da artacağını düşünenler yeni gayrimenkuller satın alıyor, bu da talebin ve dolayısıyla gayrimenkul fiyatlarının daha da yükselmesine yol açıyordu. Gelişmenin son aşamasında gayrimenkullerin yerini sözleşmeler (türev ürünler) almaya başladı. Aşırı arzın yarattığı etki ile gayrimenkullere talep kaybolunca önce türev ürünler sonra da gayrimenkul piyasası çöküverdi. ABD’de yeni konut satış fiyatlarını ölçen Case Shiller Endeksi 2003 yılının haziran ayında 141 iken yükselmeye başladı ve Nisan 2006’da 206’ya ulaşarak rekor kırdı. Ardından çeşitli alanlarda ortaya çıkan sıkıntıların tetiklemesiyle düşüşe geçti. Endeks, Şubat 2011’de 141 sayısını gösteriyor. Yani konut fiyatları 8 yıl sonra başladığı yere gerilemiş bulunuyor.  

Türkiye’de ABD’den farklı olarak TOKİ, tasarruf sahiplerine seçenek sunmak kaydıyla rekabeti canlı tutup fiyatları nispeten törpüledi. Fakat buna rağmen sektörde ciddi bir şişme gözlemliyoruz. İnşaat hammaddesi fiyatlarında, akaryakıt fiyatlarına da bağlı olarak %20 oranında artıştan bahsediliyor. Tablodaki endeksi de dikkate alırsak, inşaat sektöründe talebe dayalı bir enflasyon olduğunu söyleyebiliriz. Bu balonun fazla şişmemesi gerekir, fazla şişerse patlayabilir.

*** 

TEŞEKKÜR

Hafta içi Ankara’da Ulaştırma Bakanımız Sayın Mehmet Habib Soluk Beyefendi ile görüşme fırsatımız oldu. Kendilerine, bize gösterdikleri misafirperverlikten dolayı teşekkürlerimizi sunuyor, görevinin hayırlı olmasını ve çalışmalarında başarılar diliyoruz.

Murat Çemberci - Haber 7
Muratcemberci@unkar.com