Değerli Okurlarım!

Gayrimenkul, yıllardır Türk halkının en güvenilir yatırım araçlarından biri oldu. Altın ve gayrimenkul yatırımları, uzun vadede yatırımcısına genellikle kazandırdı, nadir durumlar dışında kaybettirmedi.

"Ev al, kiraya ver, düzenli bir gelir kaynağın olsun. Zamanı gelince satarsın, zaten ev fiyatları hep yükselir. Satmazsan da çocukların oturur, en kötü ihtimalle köşede bir güvencen olur." düşüncesi on yıllardır yatırımcıların zihninde yer etti ve halen de geçerliliğini koruyor.

Ancak son yıllarda gayrimenkul piyasasında işler biraz değişti. Yüksek faizler, artan maliyetler ve yapılan bir takım düzenlemeler nedeniyle gayrimenkul yatırımı artık eskisi kadar "garanti" görülmüyor. Özellikle kira gelirleri konusunda ciddi değişimler yaşandı. Bir zamanlar düzenli ve güvenli bir getiri kapısı olarak görülen kira gelirleri, enflasyon ve yükselen mevduat faizleri karşısında cazibesini kaybetmeye başladı.

Üstelik geçtiğimiz yıl Temmuz ayına kadar uygulanan %25 kira artış sınırı gibi müdahaleler, kiracı ve ev sahibi arasındaki gerilimleri daha da tırmandırdı.

Öte yandan, son dönemdeki ekonomik gelişmeler konut piyasasının yeniden canlanacağına dair beklentileri de artırıyor. Kira geri dönüş süresinin kısalması, kira artış oranlarının mevduat faizlerini geçmesi gibi gelişmeler bu beklentiyi besliyor. Merkez Bankası’nın düzenli olarak faizleri indirmesiyle birlikte önümüzdeki dönemde konut sektörünün hareketlenmesi bekleniyor.

Bakalım, ne olacak?

MALİYE KİRA GELİRLERİNİN PEŞİNDE

Son dönemde birçok ev sahibi, kira gelirlerinin beyan edilmesi gerektiğini hatırlatan SMS’ler almaya başladı. Çünkü artık Maliye, kira gelirlerini çok daha sıkı takip ediyor. Mart ayı geldi. Dolayısıyla kira gelirlerinin Hazır Beyan Sistemi üzerinden bildirilmesi gerekiyor. Şimdi gelin, kira gelirlerinin beyanı konusunda dikkat edilmesi gereken noktaları birlikte inceleyelim.

KONUT KİRA GELİRLERİNDE VERGİ İSTİSNASI

Kira gelirleri; konut kirası ve iş yeri kirası olmak üzere ikiye ayrılıyor. Konut kira gelirlerinin 33.000 lirası vergiden istisna edilmiş durumda. Eğer 2024 yılı için konut kira geliriniz 33.000 liradan fazla ise beyanname vermeniz gerekiyor. İstisna tutarından daha az kira gelirleri için beyanname verilmiyor.   

Ticari, zirai ve mesleki kazanç sahipleri konut kira geliri istisnasından faydalanamıyor.

İŞ YERİ KİRA GELİRLERİNDE DURUM NE?

İş yeri kira gelirlerinde ise durum biraz farklı. Bu gelirler için herhangi bir istisna öngörülmüş değil. Kira ödemeleri üzerinden gelir vergisi stopajı yapılıyor. Eğer yıllık iş yeri kira geliri 230 bin lirayı geçmiyorsa, ödenen stopaj nihai vergi oluyor ve beyanname vermiyorsunuz.

Ancak yıllık kira geliri 2024 yılı için 230 bin lirayı aşıyorsa, beyanname vermek durumundasınız. Kira ödemeleri üzerinden kesilen vergileri, beyanname üzerinden hesaplanan vergiden mahsup ediyorsunuz.

Örneğin 2024 yılında 500 bin brüt iş yeri kira geliri elde ettiniz. İş yeri kira ödemelerinden %20 stopaj yapıldığı için elinize geçen net gelir 400 bin lira oldu. Yani aslında 100 bin lira vergiyi stopaj yoluyla ödemiş oldunuz.

Şu halde, beyan limiti olan 230 bin lirayı geçmeniz dolayısıyla bu 500 bin lira brüt gelirinizi beyannameye yazacak, kiracı tarafından sizin adınıza ödenen 100 bin lirayı da çıkan vergiden indireceksiniz.

Öte yandan tarım arazisi ve apartman dış cephesinin kiralanması da işyeri kiralaması kapsamında %20 vergi kesintisine tâbidir. Şayet kira geliri 230 bin lirayı aşıyorsa, beyanname vermek zorunlu. Ancak, apartman dış cephesi kiralandığında, gelir kat maliklerinin bireysel geliri sayılıyor. Eğer her malikin payı 230 bin lirayı geçiyorsa, o takdirde beyanname veriliyor.

ARAÇ KİRALAMALARINDA VERGİ VAR!

Şirketler araçlarını genellikle filo şirketlerinden kiralasa da, bazen vergi mükellefi olmayan gerçek kişilerden veya kendi personelinden araç kiralayabiliyor. Buradaki temel dinamik, personelin aracına ait harcamaları gider yazmak.

Ancak, şahsi aracını şirkete kiralayan gerçek kişiyi ilgilendiren önemli bir konu var. Bu kiralama, gayrimenkul sermaye iradı sayılıyor ve 2024 yılı için 230.000 lirayı aşması halinde beyan edilmesi gerekiyor.

GELİRLER TAMAM DA, HANGİ GİDERLERİ İNDİREBİLİYORUZ?

Elde edilen kira gelirlerinden düşülecek giderler 2 yöntemle tespit ediliyor.

1-Götürü Gider Yöntemi

2- Gerçek Gider Yöntemi

GÖTÜRÜ GİDER YÖNTEMİ

Götürü gider yönteminde, elde edilen kira hasılatından öncelikle istisna tutarı düşülüyor ve daha sonra kalan tutarın %15’i gider olarak indiriliyor. Örneğin, yıllık 250.000 lira kira hasılatınız varsa 33.000 liralık istisna düşüldükten sonra kalan 217.000 liranın %15’ini, yani 32.550 lirayı gider yazabiliyorsunuz.

Götürü gider yöntemini seçen mükellefler 2 yıl geçmedikçe bu yöntemden vazgeçemiyor.

GERÇEK GİDER YÖNTEMİNDE İNDİRİLECEK GİDERLER

Gerçek gider yönteminde; Gelir Vergisi Kanunu’nda sayılan gider kalemleri kira hasılatından düşülüyor. Bu yönteme göre indirim konusu yapılacak giderler şöyle:

-Kiraya veren tarafından ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri

-Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün ehemmiyeti ile mütenasip olan idare giderleri (aidat giderleri gibi)

-Kiraya verilen ev ve işyerleriyle ilgili sigorta giderleri

-Kiraya verilen gayrimenkuller dolayısıyla yapılan ve bunlar için ödenen borçların faizleri ile konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren 5 yıl süre ile iktisap bedelinin %5'i (İktisap bedelinin %5'i tutarındaki bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hasılata uygulanır.)

-Kiraya verilen gayrimenkuller için ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya verenler tarafından ödenmiş olmak şartıyla belediyelere ödenen harcamalara iştirak payları,

-Kiraya verilen gayrimenkuller için ayrılan amortismanlar

-Kiraya verenin yaptığı onarım giderleri

-Kiraya verilen gayrimenkullere ait bakım ve idame giderleri,

-Kiraladıkları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler,

-Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konutun kira bedeli

-Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak mukavelenameye kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar

HANGİ YÖNTEMİ SEÇMELİYİM?

Götürü gider yöntemi, giderlerini kalem kalem hesaplayamayan ve belgelendiremeyen mükellefler için kolaylık sağlıyor. Ancak gerçek gider yöntemi mali açıdan daha avantajlı.

*Örneğin evinizi yıllık 300 bin liraya kiraya verip, 400 bin liraya başka bir ev kiralamışsanız, gerçek gider yönteminde size vergi ödemesi çıkmayacaktır. Çünkü kira giderinizi, gelirinizden düşeceksiniz ve ortada vergi matrahı kalmayacak.

Ancak götürü gider yöntemini seçerseniz, kira hasılatının sadece %15’ini gider olarak yazabilecek, kalan tutar üzerinden vergi ödeyeceksiniz. Ödediğiniz kirayı da gelirinizden düşemeyeceksiniz.

Gayrimenkul yatırımı yaparak krediyle ev alanlar, kredi giderlerini kira gelirinden düşebiliyor. Ayrıca bu kimseler satın alma bedelinin %5’ini de 5 yıl boyunca ayrıca gider yazıyor. Genel olarak bu mükelleflere 5 yıl boyunca vergi çıkmıyor.

*Örneğin 15 milyon liraya bir ev alıp, yıllık 300 bin liraya kiraya verdiğinizi ve mesken istisnası şartını taşımadığınızı varsayalım. Gerçek gider yöntemini seçmeniz halinde 5 yıl boyunca satın alma bedelinin %5’i olan 750 bin lirayı gider yazabilirsiniz. Bu durumda vergi hesaplanacak bir matrahtan söz edemiyoruz.

Oysa götürü gider yöntemini seçmeniz durumunda sadece 300 bin liranın %15’i olan 45 bin lirayı gider olarak yazabilecektiniz. Kalan 255 bin lira üzerinden vergi hesaplanacaktı.

HİSSELİ GAYRİMENKULLERDE VERGİYİ KİM ÖDÜYOR?

Gayrimenkule hisseli olarak sahip olunması durumunda her bir hisse sahibi kendi hissesine karşılık gelen kira gelirini beyan etmek durumunda.

*Örneğin eşinizle birlikte bir apartman dairesine %50-%50 oranında sahipseniz, elde edilen kira gelirinin yarısını siz, yarısını eşiniz beyan edecek. Bu durumda 33.000 liralık istisna her bir hisse sahibi için ayrı ayrı uygulanacak.

DİĞER İNDİRİMLER

Kira geliri üzerinden istisna tutarı ve giderler düşüldükten sonra, üzerinden vergi hesaplanması gereken kira gelirine ulaşıyorsunuz.

Ulaştığınız bu gelir geliri üzerinden “Diğer İndirimler” başlığı altında;

-Hayat/Şahıs Sigorta Primleri

-Eğitim ve Sağlık Giderleri

-Bağış ve Yardımlar

gibi gider kalemlerini düşebiliyorsunuz. Tabii bu giderler, belli limitler dahilinde ve mutlaka belgesiyle birlikte indirim konusu yapılıyor.

HAZIR BEYAN SİSTEMİ’NDEKİ YENİLİKLER

Kira beyannamelerinizi Hazır Beyan Sistemi üzerinden hızlı ve kolay bir şekilde verebilirsiniz. Ücret ödemeleriniz, kira gelirleriniz ve adınıza yapılan vergi kesintileri zaten otomatik olarak sisteme aktarılıyor. Ve bu yıl bir yenilik daha eklendi. Artık sistemi açtığınızda, kendiniz, eşiniz ve çocuğunuz adına kesilen tüm eğitim ve sağlık faturalarını KDV dâhil tutarlarıyla birlikte görebileceksiniz.

Özetle hem denetim mekanizmaları hem de vergisel ödevlerin yerine getirilmesi bakımından daha hatasız ve işlem kolaylığı sağlayan bir sistem inşa edilmiş durumda ve sistem sürekli kendini yeniliyor.

Beyanname için son gün 2 Nisan! Kolaylıklar dilerim!

İsmail Vefa AK - Haber7

Twitter: @Ismail_Vefa_AK