Değerli Okurlarım!

Geçen yıl Türkiye genelinde 3 milyondan fazla gayrimenkul satışı gerçekleştirildi.

Malûm, 2024 yılı gelirlerinin beyan dönemindeyiz. Özellikle geçtiğimiz yıl içinde bir gayrimenkul satışı gerçekleştirmiş olan vatandaşlarımız için bu süreç biraz daha dikkat gerektiriyor.

Zira, Gelir Vergisi Kanunu’na göre; sürekli bir ticari faaliyetle uğraşılmadığı durumda, gayrimenkul satışından elde edilen gelirler “değer artışı kazancı” olarak vergiye tâbi tutuluyor.

İstisna tutarı, elde tutma süresi ve satış tarihi gibi detaylar, vergi doğup doğmadığını belirlemede kritik öneme sahip. Bu yüzden “Ben sattım ama bana bir şey gelmedi” demeyin. Hazır Beyan Sistemi’ni mutlaka kontrol edin!

SATIN ALMA TARİHİNDEN İTİBAREN EN AZ 5 YIL GEÇMESİ LÂZIM

Örneğin hiçbir vergi mükellefiyetiniz yok ve 2022 yılında yatırım amaçlı bir daire satın aldınız. Şayet bu daireyi 2024 yılında sattıysanız, gayrimenkulü alırken katlandığınız maliyet ve satış dolayısıyla yaptığınız giderlerden sonra elinizde kalan kazanç, vergiye tâbi olacak.

Ve bu kazancınızı 2 Nisan’a kadar beyan edip, vergi ödemeniz gerekecek.

Ancak bu daireyi 2022 yılında değil de, örneğin 2018 yılında almış olduğunuzu farz edelim.

Kanun’da “…iktisap tarihinden başlayarak 5 yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar…” denildiği için, bu gayrimenkulün satışından hiçbir surette vergi ödemeyecekseniz.

Çünkü daireyi satın alma tarihinizden itibaren 5 yıldan fazla bir zaman geçmiş durumda.

5 YILLIK SÜRE NE ZAMAN BAŞLIYOR?

Gayrimenkullerin hukuken edinilmiş sayılması için, malik adına tapuya tescil edilmesi gerekir.

Bu nedenle değer artışı kazancının tespitinde edinim tarihi olarak tapu tescil tarihi esas alınır. Ve bu 5 yıllık süre de bu tarihten itibaren işlemeye başlar.

Ancak bazı durumlarda, tapuya tescilden önce gayrimenkul kullanıma hazır hâlde yeni sahibine teslim edilebiliyor.

Bu gibi hâllerde, fiilî kullanıma başlama tarihi esas alınabilir. Ancak bunun geçerli sayılabilmesi için durumun; teslim tutanağı, su, elektrik ya da doğalgaz faturası gibi belgelerle ispat edilmesi gerekir.

Yani tapu kayıtlarına göre edinim tarihinden itibaren henüz 3 yıl geçmiş olsa bile, fiilî kullanım belgelerle 5 yılı aşmışsa, bu durum vergi açısından dikkate alınır.

Gerekli ispat sağlandığı takdirde, 5 yıllık sürenin dolmuş olması nedeniyle vergi doğmayacaktır.

KENTSEL DÖNÜŞÜMDE 5 YILLIK SÜRE

Diyelim ki; uzun yıllardır sahibi olduğunuz bir gayrimenkulünüz, kentsel dönüşüm kapsamında yenilendi.

Örneğin, 1990 yılından bu yana malik olduğunuz bir taşınmaz, riskli yapı olarak tespit edilip yıkıldı ve yerine yeni bir yapı inşa edildi. Bu yeni yapıyı 2021 yılında teslim aldığınızı ve 2024’te sattığınızı varsayalım.

Bu durumda, yıkılan yapı yerine yeniden inşa edilerek adınıza tescil edilen bağımsız bölüm, Gelir Vergisi Kanunu açısından yeni bir edinim olarak değerlendirilir.

Dolayısıyla, tapuya tescil edilen bu yeni taşınmazın edinim tarihi 2021 olarak kabul edilecektir.

Siz de bu taşınmazı 5 yıl dolmadan, yani 2024 yılında sattığınız için, elde ettiğiniz kazancı beyan etmeniz ve tahakkuk eden vergiyi ödemeniz gerekir.

MİRAS KALAN GAYRİMENKULLERDE 5 YIL ŞARTI YOK!

Satılan gayrimenkulü nasıl elde ettiğiniz de önemli.

Örneğin, size miras kalan bir tarlayı satmanız, süreden bağımsız olarak, vergiye tâbi olmuyor.

Çünkü Kanun’a göre gayrimenkullerin veraset yoluyla iktisap edilmesi değer artışı kazancının konusuna girmiyor. 5 yıl beklemenize gerek yok!

GAYRİMENKUL SATIŞLARI TİCARİ FAALİYET SAYILABİLİR!

Gayrimenkul satışından elde etiğiniz gelirin, hangi kazanç türünden vergiye tâbi olacağı çok önemli!

Kazancınız, ticari kazanç mı yoksa değer artışı kazancı mı sayılacak?

Eğer ticari faaliyet kapsamında gayrimenkul satışı yaptığınız kabul edilirse, satışlarınız KDV’ye tâbi oluyor. Sürekli vergi mükellefiyeti tesis ettirmeniz, defter tutmanız, 3’er aylık dönemlerde geçici vergi beyanı vermeniz gerekiyor.

Değer artışı kazancında ise bunların hiçbirisi yok.

Maliye, ticari kazanç değerlendirmesi yaparken faaliyetteki devamlılığı esas alıyor. Ev veya arsa alım-satımı devamlı olarak, bir meslek halinde icra ediliyorsa, bu ticari faaliyet sayılıyor.

Devamlılığı belirleyen en önemli unsuru da işlem sayısı !

Bu kapsamda, aynı takvim yılı içerisinde birden fazla gayrimenkul satışı yapılırsa veya takip eden birden fazla takvim yılında art arda satış yapılıyorsa, bu satışlardan elde edilen kazançlar ticari kazanç olarak kabul ediliyor.

Örneğin 2024 yılında 3 adet gayrimenkulün 3 farklı kişiye satılması veya 2022, 2023 ve 2024 yıllarında her yıl 1 adet gayrimenkul satılması, ticari kazanç olarak değerlendirilebilir.

İşlem sayısındaki çokluğun ticari bir amaçtan kaynaklanmaması lâzım.

Yani söz gelimi aynı yılda 3 daire satan bir kişi, kendisine ve iki çocuğuna oturacak yeni daire almak amacıyla bu satışları yapmışsa, bu durumda satışlardan elde ettiği kazanç ticari kazanç olarak değerlendirilmeyecek.

Zira şahsi ihtiyacın karşılanması amacıyla yapılan gayrimenkul satışları değer artışı kazancı kapsamında kabul ediliyor.

KAZANCIN HESAPLANMASI

Kazancı hesaplarken, gayrimenkul satış gelirinizden edinim maliyetini çıkartıyorsunuz.

Ayrıca satış dolayısıyla ödediğiniz giderler, vergiler ve harçlar da satış bedelinden düşüyor. Bu suretle vergiye tâbi kazanç bulunuyor. Tabii gayrimenkulün hangi bedelle alındığı, satış dolayısıyla ödenen giderlerin ne kadar olduğu, belgelerle ispat edilmeli. Bunlara ilişkin belgelerin saklanması önem arz ediyor.

Ayrıca 2024 takvim yılı içinde elde edilen değer artışı kazancının 87 bin lirası vergiden istisna ediliyor.

ENFLASYON ENDEKSLEMESİ

Son olarak endekslemeden söz edelim!

Biliyorsunuz, son yıllarda yüksek enflasyonun etkisiyle gayrimenkullerin maliyet bedelleri reel değerini yitiriyor.

Endeksleme yapılmadığı takdirde, gerçekte olmayan yüksek kazançlar ortaya çıkabiliyor ve bu da daha fazla vergiye neden olabiliyor.

Gelir Vergisi Kanunu, endeksleme tarihleri itibariyle %10’dan fazla bir artışın olması halinde, maliyet bedelinin endekslenerek güncellenmesini öngörüyor.

Endeksleme, edinme ve satış  tarihlerinden önceki aylar itibariyle yapılıyor.

Örneğin, Temmuz 2022 tarihinde 5 milyon liraya aldınız ve taşınmazı Kasım 2024’te sattınız.

Ekim 2024 / Haziran 2022 ÜFE endeksi 2,242989! Bir başka ifadeyle maliyet ÜFE bazında %124 artmış.

Artış oranının %10’dan fazla olması dolayısıyla taşınmaz maliyet bedelini endekslemeniz gerekiyor.

Artık edinim maliyetiniz 5 milyon lira değil, (5 Milyon x  2,242989) 11 milyon 215 bin lira.

Gördüğünüz üzere maliyetiniz 2 kattan fazla endekslenmiş oldu. Bu size çok daha az vergi çıkması demek.

HAZIR BEYAN SİSTEMİNDE HESAPLAMALAR OTOMATİK

Bu hesaplamaları Hazır Beyan Sistemi sizin adınıza otomatik olarak yapıyor.

Size yalnızca gerekli verileri sisteme girmek kalıyor.

Eğer istisna haddi olan 87 bin TL'nin üzerinde bir geliriniz varsa, beyannamenizi vermeyi ihmal etmeyin.

Unutmayın, beyanname verdiğinizde diğer bazı gider kalemlerini de gelirinizden indirebilirsiniz.

Bu konuyu inşallah bir sonraki yazımda ele alacağım.

Hepinize iyi haftalar!

İsmail Vefa AK - Haber7

Twitter: @Ismail_Vefa_AK