Değerli Okurlarım!

Son günlerde emlak vergisi tartışmaları gündemin ilk sıralarında yer alıyor. Aslında mesele, siyasi değil teknik bir konu. Gelgelelim, konuya dair yorumlar çoğu kez teknik zeminden uzaklaşıyor ve siyasî tartışmalara malzeme ediliyor. Oysa doğru olan, meseleyi kendi hukuki ve teknik çerçevesi içinde ele almak, öyle değil mi?

EMLAK VERGİSİ RAYİÇLERİ NASIL BELİRLENİYOR?

Kısaca hatırlatmak gerekirse; emlak vergisinin matrahı, gayrimenkulün “vergi değeri”dir. Bu değer, her dört yılda bir yeniden belirlenir ve takip eden dört yıl boyunca aynı esas alınır. Dolayısıyla bu yıl yapılan tespit, önümüzdeki dört yıl boyunca, yani 2026, 2027, 2028  ve 2029 yıllarında, verginin hesabında geçerli olacak.

Peki bu rayiç değerleri kim belirliyor?

İşte burada devreye Takdir Komisyonları giriyor. Bu komisyonlar; belediye, tapu, vergi dairesi ve ticaret odası temsilcilerinden oluşuyor.

Bunlar, mahalle ve cadde bazında arsa metrekare birim değerlerini belirliyorlar. Bina maliyet bedeli ise her yıl Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından yayımlanan tebliğlerle açıklanıyor.

Yani işin özü şu: Vatandaşın ödeyeceği emlak vergisinin temelini bu komisyonun yaptığı teknik tespitler oluşturuyor.

RAYİÇ DEĞERLER NEDEN ARTTI VE BU YIL NE OLDU?

Bu yıl bazı bölgelerde rayiçlerde ortaya çıkan olağanüstü artış, vatandaşın doğrudan vergi yükünü katladı. Bu durum, büyük tartışmalara ve tepkilere sebep oldu.

Peki neden bu yıl böylesine büyük artışlar yaşandı?
Bunun birkaç sebebi var:

• Son yıllarda özellikle büyük şehirlerde arsa fiyatlarının hızla yükselmesi,
• Pandemi sonrası gayrimenkule artan talep,
• Enflasyonun arsa ve arazi fiyatlarını yukarı çekmesi,
• Bazı bölgelerde imar planı değişiklikleriyle arsa vasfının değer kazanması.

İşte tüm bu gelişmeler, takdir komisyonlarının belirlediği rayiçlere doğrudan yansıdı. Sonuçta vatandaşın ödeyeceği emlak vergisi, rayiç değerlerle katlanarak arttı.

Burada önemli bir noktaya değinelim: Vatandaşın emlak rayiçlerine itiraz hakkı var. 1319 sayılı Kanun’a göre, belirlenen rayiçlere karşı ilan tarihinden itibaren 30 gün içinde Vergi Mahkemesi’nde dava açılabiliyor. Bu yıl için son itiraz tarihi de 8 Eylül olarak öne çıkıyor.

Bu arada, AK Parti Yerel Yönetimlerden Sorumlu Genel Başkan Yardımcısı Mustafa Demir, 2026’da uygulanacak emlak vergilerine ilişkin önemli bir mesaj verdi. Demir, gerçek piyasa koşullarını yansıtmayan rayiç bedel artışlarının vatandaşı zor durumda bırakmasına kesinlikle izin vermeyeceklerini açıkladı.

Yani konu fark edildi, sorun teknik zeminde ele alınıyor ve çözüm için de adım atılacağı anlaşılıyor.

BU SORUN DAHA ÖNCE DE YAŞANMIŞTI

Aslında bu mesele yeni değil. Daha önce de benzer sıkıntılar yaşanmıştı. 2017 yılında da takdir komisyonlarının belirlediği rayiç değerler olağan dışı yüksek çıkmış, vatandaşın ödeyeceği emlak vergisi ciddi şekilde artmıştı.

O dönemde de kamuoyunda büyük tepki oluşmuştu. O zaman Maliye Bakanı Naci Ağbal’dı. Hükümet tepkilerin yoğunlaştığı dönemde devreye girmiş ve mecliste konuyla ilgili bir yasal düzenleme yapılmıştı.

Çözüm basitti ama etkiliydi:

Bir kanun çıkarıldı ve artış oranı sınırlandı.

2018 yılında yürürlüğe giren düzenlemeyle, rayiç değerlerdeki artış oranı bir önceki dönemin değerinin %50’siyle sınırlandırıldı.

Böylece vatandaşın sırtına binen olağanüstü yük azaltılmış, belediyelerin tahsilatı da sürdürülebilir bir zemine oturtulmuştu.

Kısacası, yaşadığımız sorun yeni değil; geçmişte de benzeri olmuş ve çözüm kanuni bir sınırlamayla bulunmuştu.

ÇÖZÜMÜN ADRESİ TBMM

Görüldüğü gibi mesele siyasî değil, tamamen teknik. Çünkü rayiç değerler Takdir Komisyonları tarafından belirleniyor. Bu komisyonda vergi dairesi temsilcisi var ama, ilgili belediyenin temsilcisi de var. Zaten emlak vergisi Maliye’nin değil, belediyelerin tahsil ettiği bir vergi.

O yüzden bir suçlu aramaya, birilerini günah keçisi ilan etmeye hiç gerek yok!

Birilerinin bu meseleyi hükümete yüklenmek için kullanması cehaletten değilse, art niyetten kaynaklanıyor, bu açık!

Bakınız, hükümet zaten konuyu yakından takip ediyor, açıklamalar yapıyor ve “mağduriyete izin vermeyeceğiz” diyor. Bu açıklamalar, sürecin teknik boyutunun farkında olunduğunu ve çözüm için çalışıldığını gösteriyor.

Çözüm yolu da belli aslında.

Daha önce olduğu gibi emlak değerlerindeki artışa yasal bir sınır getirmek. Rayiç değerlerdeki artışların makul seviyede kalmasını sağlayacak bir yasal düzenleme, hem vatandaşın yükünü hafifletecek hem de belediyelerin gelirlerini öngörülebilir hale getirecek.

Neden belediyelerin gelirlerini öngörülebilir hale getirecek diyorum?

Çünkü emlak rayicine belki birçok vatandaş itiraz edecek ve uzayan dava süreçleri belediyelerin vergi gelirlerini sekteye uğratacak. Makul bir vergi, itirazların ortadan kalkmasını temin eder ve böylece belediyelerin vergi tahsilatı artar.

Bu yüzden meclisin yapacağı düzenleme, aslında belediyeleri kurtaracak. Hem tepkilerden hem de vergi kayıplarından!

SON SÖZLERİM

Takdir komisyonları çalışmalarını tamamladı ve 2026–2029 dönemi boyunca vergi matrahına esas olacak emlak vergisi rayiçleri belirlendi.

2025’te belirlenen yeni rayiç değerler, 2026’nın başından itibaren emlak vergilerinde esas alınacak. Bu nedenle Meclis’in gerekli yasal düzenlemeyi 2026’dan önce, yani bu yıl içinde çıkarması gerekiyor.

Ama telaşa gerek yok.

Meclis 1 Ekim’de açılıyor.

Yasama döneminin başlamasıyla birlikte TBMM bu konuyu hızlıca ele alıp yıl sonuna kadar gerekli yasal düzenlemeyi rahatlıkla yetiştirecektir.

İsmail Vefa AK / Haber7

Twitter: @Ismail_Vefa_AK