Değerli Okurlarım!

Konut meselesi bu topraklarda, daima ekonominin de gündelik hayatın da en temel gündemlerinden biri olmuştur. Boşuna dememişler; “Dünyada mekân, ahirette iman.” diye.

Ev sahibi olmak, sadece başını sokacak bir yuva edinmek değil; evlatlara, torunlara bırakılacak en güvenli miras olarak görülür bizde.

Memlekette konut tartışmaları hiç eksik olmaz. Bir yanda yükselen fiyatlar, diğer yanda kiracı-ev sahibi gerilimi; devletin sosyal konut projeleri ve piyasanın yatırımcı iştahı…

Konut tartışmaları artık sadece ekonomiyi değil; sosyal barışı ve kuşakların geleceğini de yakından ilgilendiriyor.

İşte tam da böyle bir dönemde TÜİK’in açıkladığı son veriler bize yine düşündürücü bir tablo sunuyor:

Ağustos ayında konut satışları 143 bini aşarak yılın rekorunu kırmış, Ocak-Ağustos döneminde ise toplam satışlar geçen yıla göre %21 artışla 978 bine ulaşmış.

Fakat tüm bu canlılığa rağmen konut sahipliği oranının düştüğünü gözlemliyoruz. Yani satış var, hareket var, ama ahalinin ev sahibi olma imkânı daralıyor.

SATIŞLAR ARTIYOR, SAHİPLİK AZALIYOR

Son yıllarda açıklanan istatistikler, ev sahibi olanların toplam nüfusa oranının kademeli biçimde azaldığını gösteriyor.

İstatistiklere bakıyoruz; 2014 yılında Türkiye nüfusu yaklaşık 77,7 milyon iken 2024’te 85,4 milyona yükselmiş; yani son 10 yılda nüfus yaklaşık %10 artmış. Aynı dönemde ev sahipliği oranı ise %61’den %56 civarına gerilmiş.

Bu tablo bize şunu söylüyor: Nüfus artıyor, konut satışları rekor kırıyor, ancak ev sahibi olabilen kesim daralıyor.

Piyasadaki hareketlilik geniş halk kesimlerine yansımıyor; tam tersine, konut sahibi olma oranı giderek geriliyor.

KONUT DAĞILIMI DENGESİZ

Konut piyasasında rakamlar parlak görünebilir; ama detaylara indiğimizde hikâye değişiyor. Esasen, satışların önemli bir bölümü, yüksek gelir grubunun yatırımlarından kaynaklanıyor.

Varlıklı kesim, elindeki birikimi korumak ya da değerlendirmek için birden fazla konut alıyor. Bu alımlar istatistiklere “artış” olarak yansıyor ama, ev sahibi olanların oranını artırmıyor.

Orta ve düşük gelir grupları yüksek fiyatlar, finansman güçlükleri ve faiz oranları nedeniyle konut piyasasının dışında kalıyor. Dolayısıyla geniş kitleler açısından konut edinme imkânı, mevcut piyasa koşullarında giderek zorlaşıyor.

Velhâsıl piyasada gördüğümüz hareketlilik, büyük ölçüde yatırım amaçlı alımlardan besleniyor; barınma amaçlı gerçek talep ise karşılık bulmakta zorlanıyor.

SOSYO-EKONOMİK SONUÇLAR

Hiç şüphesiz konut piyasasında gördüğümüz tablo, ekonomik verilerin ötesinde sosyal sonuçlar da doğuruyor.

Konut bizim memlekette genel olarak en güvenilir yatırım aracı olarak görülüyor. Ancak bu durum toplumsal eşitsizlikleri derinleştirdiğini söylememiz lâzım.

Mülkiyetin dar bir kesimde toplanması, gelir ve servet dağılımındaki adaletsizliği artırma riski taşıyor.

Kiracı sayısının hızla artması, özellikle büyükşehirlerde barınma krizlerini tetikler hale geldi.

Hâl böyleyken, uzun vadede ev sahipliği oranındaki gerileme sosyal mobiliteyi de sınırlayabilir. Böylece, Allah korusun, kuşaklar arası eşitsizlikler kalıcı hale gelebilir.

Kısacası, konut piyasasındaki rakamlar gayet parlak görünse de, arka planda sosyal huzursuzluk ve kırılganlık risklerini büyütüyor.

ENFLASYONİST ETKİ

Bugün konut fiyatları reel olarak uzun süredir yükselmiyor gibi görünüyor. Ancak imkânı olan kesim, ileride faizlerin düşmesi ve finansmana erişimin kolaylaşması beklentisiyle konut alımlarına devam ediyor.

Niye?

Çünkü bu beklenti, önümüzdeki dönemde fiyatların yeniden artabileceği sinyalini veriyor. Böylece konut alabilen varlıklı kesim, varlıklarının değerini artıracak ve bu süreçten daha da güçlenmiş bir şekilde çıkacak.

En nihayetinde, ev fiyatı arttığında en çok kazanan zaten elinde evi olan oluyor, öyle değil mi?

Tabii, bu ev sahipleri yatırımlarını yüksek kira getirisi beklentisiyle yapıyor. Bu da, elbette kira artışlarını beraberinde getirecektir. Fiyatlardaki yükseliş ve kiralardaki tırmanış, doğrudan enflasyona baskı yapacaktır.

Bir de toplumun orta kesimi var. Alt gelir grubuna göre biraz daha harcama gücü olsa da, konut sahibi olamayacağını düşünen bu kesim, “nasıl olsa ev sahibi olamam” duygusuyla tasarrufu bırakıp tüketime yönelmekte. Tatillere, günlük harcamalara, lükse daha fazla kaynak ayırmakta. Bu da tüketim kaynaklı enflasyonist baskıyı artırıyor tabii.

Kısacası, konut piyasasındaki gelişmeler zincirleme biçimde fiyatlara yansıyor; ister değer artışıyla, ister kira beklentisiyle, isterse de tüketim davranışlarıyla olsun, sonuç yine aynı: Enflasyonist Etki.

KAMU İNİSİYATİFİ OLMADAN OLMAZ

Bakınız, konut meselesinin çözümü bireylerin çabasıyla değil, ancak ve ancak kamunun atacağı adımlarla mümkün olabilir.

Satışların rekor kırması tek başına başarı sayılmaz; asıl mesele, bu satışların geniş kesimlere ev sahipliği imkânı sağlayıp sağlamadığıdır.

Tartışmasız, atılması gereken birkaç temel adım var:

• Sosyal konut projelerinin hızlandırılması ve erişim kriterlerinin daha kapsayıcı hale getirilmesi,
• Orta ve düşük gelir grupları için uzun vadeli, düşük maliyetli finansman modellerinin devreye sokulması,
• Konut piyasasının barınma ihtiyacına odaklanan bir anlayışla yeniden düzenlenmesi.

Nitekim Cumhurbaşkanı Erdoğan’ın yaptığı “sosyal konutta kapsamlı hazırlık” açıklaması bu yönde bir iradeyi gösteriyor. Cumhurbaşkanı Yardımcısı Cevdet Yılmaz da geçtiğimiz günlerde, “Sosyal konut arzına önümüzdeki dönemde büyük bir ağırlık vermeyi düşünüyoruz. Bütçemizde ilk defa sosyal konut için 100 milyar liralık bir kalem açtık ve TOKİ’ye buradan destek olacağız” diyerek bu politikanın bütçeye yansıdığını ifade etti.

Hepinizin malûmu, deprem konutlarıyla ilgili kısa sürede büyük bir başarı hikâyesi yazıldı. Ben açıkçası, dış etkenler ve küresel ekonomik dalgalanmalar önümüzü tıkamazsa, hükümetin bu konuda gerekli adımları atarak, reformları bir bir hayata geçireceğine yürekten inanıyorum.

Bekleyelim, görelim.

İsmail Vefa AK