Türkiye’de İlk Defa Uygulanacak “Emlak Katılım Tasarruf Finansman Sistemi” Konut Fiyatlarının, Kiraların ve Enflasyonun Düşmesine Önemli Katkı Sağlayacaktır 

Türkiye pandemi döneminde ve sonrasında artan fiyatlar ve yüksek enflasyon sebebi ile insanlar, paralarının enflasyon karşısında değer kaybetmemesi için enstrümanlar aradılar.  Parası olan insanlar birden fazla ev satın aldı. Konuta talep hızla artınca konut sahipleri de fiyatları yukarı doğru çekti. 30 yıllık binaların fiyatlarının üçe, dörde katlanmasına sadece piyasa şartları değil beklenti ve psikolojik baskılar da neden oldu. Yapılan araştırmalara göre ülke genelinde 100 metrekare evin ortalama kira bedeli 21 bin lirayı, İstanbul’da 28 bin lirayı aştı. Asgari ücreti aşan bedeller hem dar hem de orta gelirli haneleri zorlamaktadır. Bir dönem Kanunla kiralara yüzde 25 zam sınırı getirildi ise de, maalesef sahada yeterli karşılık bulamadı. Artan kira bedelleri ev sahibi-kiracı ilişkilerini bozarak kira kaynaklı adli vakaları artırdı. Kira uyuşmazlığı nedeniyle açılan davalar yargının iş yükünü de büyük ölçüde artırdı.

Türkiye’de bir türlü çözülemeyen bu yüksek kira sorununu büyük ölçüde çözecek önemli bir model  Çevre  Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Murat Kurum tarafından iki gün önce kamuoyuna duyuruldu.  Sayın Kurum’un açıkladığı sisteme benzer bir sistem aslında Türkiye de ticaret şirketleri tarafından halihazırda uygulanmaktadır. Yeni olan ise bu sistemin özel ticaret şirketleri aracılığıyla değil Devlet’e ait Emlak Katılım Tasarruf Finansman A.Ş. aracılığıyla uygulanacak olmasıdır.

04/03/2021 tarihli ve 7292 sayılı Kanun ile değiştirilen 6361 sayılı Finansal Kiralama, Faktoring ve Finansman Şirketleri Kanununa tasarruf finansman şirketleri de eklenerek Kanunun ismi “Finansal Kiralama, Faktoring, Finansman ve Tasarruf Finansman Şirketleri Kanunu” olarak değiştirilmiştir. Yapılan bu değişiklikten sonra Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu 2022 yılında 6 tasarruf finansman şirketine faaliyet izni verdi. Bu Kanuna tabi olarak faaliyet gösteren şirketleri, gerçek ve tüzel kişilerin konut, taşıt ve çatılı işyeri ihtiyaçlarını gidermek için müşterilerin öncelikle tasarruf etmesine aracılık etmekte, tasarruf fon havuzunu yönetmekte ve sözleşme kapsamında belirtilen şartları sağlayan müşterilere tahsisat yapılmasına aracılık etmektedir.

Tasarruf finansman sistemi şimdiye kadar sadece özel ticaret şirketleri aracılığıyla uygulanırken, Emlak Katılım Tasarruf Finansman A.Ş.,nin kurulmasıyla birlikte Türkiye’de ilk kez bir kamu bankası tasarruf finansman sektörüne girmiş oldu. 2019 yılından beri bir katılım bankası olarak faaliyet gösteren Türkiye Emlak Katılım Bankası, kurduğu tasarruf finansman şirketi ile ev, araç ve çatılı işyeri ihtiyaçları için geniş kitlelere erişilebilir finansal çözümler sunmaya başlayacak. Emlak Katılım Tasarruf Finansman A.Ş.” Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu’ndan (BDDK) faaliyet izni aldı.

Ev, araç ve çatılı iş yeri için faizsiz ve güvenilir çözümler sunmayı hedefleyen Emlak Katılım Tasarruf Finansman A.Ş., faaliyetlerini Emlak Katılım şubeleri üzerinden yürütecek. Bakan Kurum, İstanbul’da düzenlenen programda, 81 ilde faizsiz ev, iş yeri ve araç satın almada Emlak Katılım güvencesinin de devreye gireceği yeni sistemin ayrıntılarını açıkladı. Bu sistemin katılımcıların Emlak Katılım güvencesiyle bir araya gelip bütçelerine uygun taksitlerle tasarruf yaptığı ve belirli bir birikim sonrası kalan finansmanın faizsiz karşılandığı bir sistem olduğunu belirtti. Bu yolla ev, araç veya çatılı iş yeri sahibi olunabilir. Katılımcı önce bütçesine göre finansman tutarını ve aylık taksit miktarını belirleyecek. Sisteme yalnızca organizasyon ücreti ödeyerek dahil olacak. Teslimat zamanı geldiğinde kredi çekmeden ve faiz ödemeden mülk sahibi olacak. Bu sistemde faiz veya vade farkı olmadığından belirlenen tutar, anapara üzerinden peşinatlı veya taksitlerle ödeme seçenekleri ile kira öder gibi ev sahibi olunabilmektedir. Konut ve iş yeri sözleşmeleri için 120 aya, taşıt sözleşmeleri için 60 aya kadar taksit imkânı sağlanmaktadır. 18 yaşını doldurmuş her Türkiye Cumhuriyeti vatandaşı sisteme katılabilmekte ve herhangi bir gelir sınırı bulunmamaktadır. Bu yeni model sayesinde, vatandaşlar kendi bütçelerini zorlamadan tasarruf edebilecek ve faiz yükü altına girmeden mülk sahibi olabilecek.

Kira bedellerinin artmasında en önemli sebeplerden birisi konut arzının azalmasıdır. Türkiye’de artan fiyatlar ve yüksek faizle ev sahipliği oranı çok düşmüştür. 2024 yılında ev sahipliği oranı yüzde 56.1’e düşerken, kiracı oranı yüzde 28’e ulaşmıştır. Böylece ev sahipliğinde en düşük, kiracılıkta en yüksek oranlara ulaşılmıştır.  Kiracı sayısı artarken kiralık ev arzında bir artış olmaması konut fiyatlarını ve kira fiyatlarını çok yükseltmiştir. Emlak Katılım Tasarruf Finansmanı Sistemi ile birlikte ev sahibi olanların sayısı artacak kiracı sayısı ise azalacaktır. Vatandaşlar ev sahibi olmak için faiz maliyetlerine katlanmayacak bunun yerine devlet güvencesiyle faizsiz tasarruf yaparak ve kira öder gibi ev sahibi olacaktır. Bu sistemin 81 ilde yaygınlaşmasıyla birlikte kiralar ve konut fiyatları düşecektir.

Katılım Tasarruf Finansmanı Sistemi yanında TOKİ’nin daha önceden uygulamaya başladığı sosyal konut projelerinin de aratarak devam etmesi gerekir. Zira TOKİ nin yeni sosyal konut projeleri de katılım tasarruf finansman sistemi gibi kira ve konut enflasyonunu düşürmede önemli bir rol oynamaktadır. Söz konusu projeler konut arzının artmasına, dolayısıyla fiyatların düşmesine de katkı sağlamaktadır.

TOKİ’nin uygulamayı düşündüğü bir başka model olan kiralık sosyal konut modeli de kira fiyatlarının düşmesini sağlayacaktır. Dünyada birçok ülkede örnekleri olan “kiralık sosyal konut” modeli bireysel yatırımcı eliyle değil, kamu eliyle uygulanmaktadır. TOKİ nin “kiralık sosyal konut modeli”  dar gelirlilerin piyasa şartlarından çok daha düşük rakamla  kiralık ev bulmasını sağlayacak, fahiş zam ve tahliye baskısı ortadan kalkacaktır. Özellikle öğrencilere, genç çiftlere ve emeklilere uygun fiyatlı barınma imkânı sunulacaktır.

Prof. Dr. Rauf Karasu
Hacettepe Üni. Hukuk Fak. Ticaret Hukuku ABD Başkanı